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viernes, 22 de febrero de 2008

DERECHO DE SUPERFICIE

Por: Víctor Hugo Chanduví Cornejo

El derecho de Superficie resulta uno de los medios más idóneos y relevantes para resolver, y no tan solo para paliar, el grave problema que les significa a las personas de economía limitada, la falta de vivienda, y en general, lo que constituye el déficit habitacional, por tal motivo consideramos necesario hacer algunas precisiones desde el punto jurídico en torno a este derecho real.

Nuestro ordenamiento Civil de 1984 ha regulado el Derecho de Superficie: como derecho real autónomo a diferencia del Código Civil de 1936 que lo regulaba muy parecido al usufructo y similar a la Enfiteusis, En el Derecho de Superficie, el propietario del suelo, constituye sobre el un derecho a favor de un tercero que lo faculta a tener y mantener construcciones sobre el mismo o por debajo de él.

Es así, que este derecho es un derecho real constituido en terreno ajeno que nace de la relación jurídica entre el propietario del suelo y el superficiario y que al constituirse el Derecho de Superficie, se esta otorgando al superficiario el derecho de gozar de la facultad de tener una propiedad temporal sobre lo construido; es temporal porque hay un plazo establecido para la culminación de la superficie, la temporalidad de la superficie esta librada a la voluntad de las partes y esta debe estar necesariamente en relación con el valor y destino de la construcción; es un derecho transmisible que puede ser a titulo oneroso o gratuito, por acto inter vivos o mortis causa es decir la superficie puede ser transmitido por herencia siempre supeditado al plazo concertado o por el plazo legal; es un derecho gravable y enajenable ya que sobre este puede recaer garantía hipotecaria o de anticresis, esto es que podrá constituirse garantía hipotecaria con lo construido o podrá entregarse al acreedor autorizándolo a percibir sus frutos, como sucede en la anticresis; el derecho de superficie permite la modificación de lo construido, se pueden realizar cambios sustanciales o accidentales.

Cabe señalar que este derecho constituye un medio idóneo para solucionar el problema de viviendas en sectores sociales deprimidos

Podemos decir que el Derecho de Superficie es una relación jurídica que interrelaciona, a su vez, dos relaciones jurídicas de propiedad diferenciadas y este es el soporte jurídico de la propiedad superficiaria y solo puede esta subsistir mientras subsista aquel, de suerte que extinguido el derecho de superficie desaparece la propiedad superficiaria, asimismo genera la posibilidad de gozar temporalmente del suelo que es propiedad de otro, el cual ve también limitado su derecho al restringirse sus alcances por la constitución de este derecho. El Artículo 1030 de nuestro Código Civil nos dice que el Derecho de Superficie es "por el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo". Es decir que coexisten dos propiedades de lo construido y del terreno“artículo 1030º.- Puede constituirse el derecho de superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo.

Este derecho no puede durar más de noventa y nueve años. A su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto.”

Si bien no existe una definición específica, éste artículo deja entender que el derecho de superficie nace de una relación jurídica entre el propietario del suelo y el superficiario, merced al cual se otorga un derecho de goce de una facultad de propiedad temporal sobre lo construido, teniendo como premisa que el suelo necesariamente es ajeno.

Estamos hablando entonces, de un derecho real de propiedad temporal equivalente al goce de la superficie del terreno ajeno.

La forma más frecuente de constituir el derecho de superficie es por acto inter vivos al celebrar el contrato o título constitutivo, que es resultado del acuerdo de voluntades es decir de construir o conceder.
Resulta entonces que el negocio jurídico constituido debe necesariamente ser celebrado por Escritura Pública, dado que se trata de la disposición y entrega en propiedad temporal del suelo y de lo que se construya en él así como el período de vigencia.



CONCLUSIONES


1) El derecho de superficie genera un nuevo derecho real sobre un mismo inmueble (suelo, subsuelo y sobresuelo) a favor de un tercero con las mismas características de la propiedad.
2) El Derecho de Superficie constituye un Derecho Real autónomo y sustantivo, diferente a otras instituciones Reales
3) El derecho de superficie constituye una atenuación del principio de accesión inmobiliario.
4) El derecho de superficie en un derecho de propiedad temporal.
5) El derecho de superficie se extingue por voluntad de las partes o por efectos de la ley en forma similar a los contratos típicos.

Trujillo, Febrero 2008

14 comentarios:

Tojagal dijo...

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rene marcelo dijo...

holaa.. le felicito por el trabajo que desempena y queria pedir si ustes podria ayudarme por favor... estoy trabajando en mi tesis y justamente se trata sobre "derecho de superficie y ustes seria tan amable de ayudarme a conseguir mas informacion con el objetivo de estudiar mas a fondo este tema...

Anónimo dijo...

Me parece un artículo que nos ayuda a tener una idea base de lo que es el derecho de superficie. Para recomendar.

Richard Tola dijo...

Me parece un artículo que nos ayuda a tener una idea base de lo que es el derecho de superficie. Para recomendar. Como aporte se puede ilustrar la lección.

Richard Tola dijo...

Me parece un artículo que nos ayuda a tener una idea base de lo que es el derecho de superficie. Para recomendar. Como aporte se puede ilustrar la lección.

Fernando Cortez Roque dijo...

Es un didactico resumen del derecho de superficie, lo felicito...

twisroic dijo...

por ahi lei que el derecho de superficie es una relacion juridica , creo que esta es un poder juridico que recae sobre la "edificacion" mas no no se prodria hablar de relacion juridica , se hablaria de la relacion juridica pero de la que dio origen al derecho de superficie.

Norma de los Angeles Tarrillo Ruiz dijo...

Explicación didáctica del derecho de superficie. No obstante, no comparto su opinión en cuanto para la trasmisión de éste derecho por acto entre vivos deba hacerse necesariamente mediante Escritura Pública, puesto que no hay mandato imperativo para dicha formalidad, pudiendo las partes acordar la forma que estimen más conveniente.
Además, el contrato no es para construir o para conceder. Esos pueden ser sus efectos en la ejecución de la relación contractual obligatoria pero no es el objeto del contrato.

Jorge Solano dijo...

Felicito al autor del tema "Derecho de Superficie", por los alcanzes anotados. Sin embargo en sede registral, de la lectura del Art. 108 del RIRP, se regula los datos a publicitar en la partida especial registral de Derecho de Superficie. Esta debe contener datos como el plazo, la titularidad, si es atitulo gratuito u oneroso, etc, Sin embargo no exite uniformidad en cuanto, a como publicitar el Derecho de Superificie, asi existen asientos registrales, que constan publicitados en el rubro D : Cargas y Gravamenes, otros en Rubro B: Descripcion del Predio, y otros en Rubro C: Titulos de dominio, asi como rubro G) Inmatriculación. Todos en la partida especial registral, dejando constancia en la partida de donde se desprende el Derecho de Superficie, en el rubro B, como una anotacion de Correlacion.
Particularmente esta divergencia de criterios, es producto del vacio normativo al respecto, que existe en el ambito registral, opinando que por su naturaleza real , el Derecho de Superficie, conlleva a extender un asiento registral en el Rubro D: cargas y Gravamenes, de la partida donde consta inscrito el dominio del predio, ademas de la anotacion de correlación, que regula el Ar. 108° del RIRP. La creacion de la partida Especial, y por su caracter de temporal, debe publicitar en los rubros respectivos, los datos regulados, en el Art. 108° del RIRP (Reglamento de Inscripciones del registro de Predios aprobado por Resolucion de la Superintencia nacional de los registros Publicos).
Finalmente el tema de derecho de Superificie, merece regularse con una Directiva, para los alcanzes de la funcion registral.
Atte
Jorge Solano Castillo
Abogado- Registrador Publico

Jorge Solano dijo...

Felicito al autor del tema "Derecho de Superficie", por los alcanzes anotados. Sin embargo en sede registral, de la lectura del Art. 108 del RIRP, se regula los datos a publicitar en la partida especial registral de Derecho de Superficie. Esta debe contener datos como el plazo, la titularidad, si es atitulo gratuito u oneroso, etc, Sin embargo no exite uniformidad en cuanto, a como publicitar el Derecho de Superificie, asi existen asientos registrales, que constan publicitados en el rubro D : Cargas y Gravamenes, otros en Rubro B: Descripcion del Predio, y otros en Rubro C: Titulos de dominio, asi como rubro G) Inmatriculación. Todos en la partida especial registral, dejando constancia en la partida de donde se desprende el Derecho de Superficie, en el rubro B, como una anotacion de Correlacion.
Particularmente esta divergencia de criterios, es producto del vacio normativo al respecto, que existe en el ambito registral, opinando que por su naturaleza real , el Derecho de Superficie, conlleva a extender un asiento registral en el Rubro D: cargas y Gravamenes, de la partida donde consta inscrito el dominio del predio, ademas de la anotacion de correlación, que regula el Ar. 108° del RIRP. La creacion de la partida Especial, y por su caracter de temporal, debe publicitar en los rubros respectivos, los datos regulados, en el Art. 108° del RIRP (Reglamento de Inscripciones del registro de Predios aprobado por Resolucion de la Superintencia nacional de los registros Publicos).
Finalmente el tema de derecho de Superificie, merece regularse con una Directiva, para los alcanzes de la funcion registral.
Atte
Jorge Solano Castillo
Abogado- Registrador Publico

Anónimo dijo...

Felicito al autor del tema "Derecho de Superficie", por los alcanzes anotados. Sin embargo en sede registral, de la lectura del Art. 108 del RIRP, se regula los datos a publicitar en la partida especial registral de Derecho de Superficie. Esta debe contener datos como el plazo, la titularidad, si es atitulo gratuito u oneroso, etc, Sin embargo no exite uniformidad en cuanto, a como publicitar el Derecho de Superificie, asi existen asientos registrales, que constan publicitados en el rubro D : Cargas y Gravamenes, otros en Rubro B: Descripcion del Predio, y otros en Rubro C: Titulos de dominio, asi como rubro G) Inmatriculación. Todos en la partida especial registral, dejando constancia en la partida de donde se desprende el Derecho de Superficie, en el rubro B, como una anotacion de Correlacion.
Particularmente esta divergencia de criterios, es producto del vacio normativo al respecto, que existe en el ambito registral, opinando que por su naturaleza real , el Derecho de Superficie, conlleva a extender un asiento registral en el Rubro D: cargas y Gravamenes, de la partida donde consta inscrito el dominio del predio, ademas de la anotacion de correlación, que regula el Ar. 108° del RIRP. La creacion de la partida Especial, y por su caracter de temporal, debe publicitar en los rubros respectivos, los datos regulados, en el Art. 108° del RIRP (Reglamento de Inscripciones del registro de Predios aprobado por Resolucion de la Superintencia nacional de los registros Publicos).
Finalmente el tema de derecho de Superificie, merece regularse con una Directiva, para los alcanzes de la funcion registral.
Atte
Jorge Solano Castillo
Abogado- Registrador Publico

Anónimo dijo...

es un articulo de mierda, que confunde...

anda trabaja cumple tu horario viejo haragan

Anónimo dijo...

perdiste las elecciones

Anónimo dijo...

Este tío escribe? PERO NI SIQUIERA VA A SUS CALSES, en serio que denigra a la UNIVERSIDAD.
Seriedad por favor.